Тонкости передачи средств и оформления договора
При составлении предварительного соглашения в процессе покупки важно указать определение (характер) передаваемой суммы. Если в документе не оговорено, что деньги являются задатком, судебный орган будет считать платеж авансом
Как результат, при отказе покупателя от покупки продавец обязан будет вернуть деньги, ведь они не имеют функции обеспечения сделки между сторонами. Обязательства участников при купле-продаже (по условиям ст. 359 ГК РФ) обеспечиваются поручительством 3-их лиц, залогом или гарантией банка.
Размер платежа
Законодательно размер задатка не оговаривается, и вопрос решается посредством согласования между участниками сделки.
Сегодня применяется два пути определения размера:
- В процентном виде от цены недвижимости. Как правило, величина аванса составляет до 5%, но бывают ситуации, когда выплаты достигают 10-12% от цены жилья.
- В фиксированном виде. В этом случае размер платежа не зависит от каких-либо факторов. Как правило, эта сумма составляет от 50 до 100 тысяч рублей (по договоренности сторон). Размер может меняться в большую или меньшую сторону (закон этого не запрещает).
При этом размер задатка (аванса) должен указываться в соглашении между сторонами.
Как оформить расписку?
При покупке квартиры в ипотеку или напрямую (если принимается решение о передаче взноса) продавец должен написать расписку о получении денег. Документ оформляется на белой бумаге и без конкретной формы. Главное, чтобы в нем были отражены следующие моменты:
- Название документа.
- Личные сведения участников.
- Стоимость покупки недвижимости (определяется с учетом кадастровой или рыночной цены).
- День передачи, объем, цели и основания.
- Дата оформления базового договора.
- Краткая характеристика объекта (адрес, номера документации, которая устанавливает права на недвижимость).
- Условия возврата денег (в случае задержек с оформлением базового договора).
- Нюансы зачета передаваемой суммы в общую стоимость квартиры (в том числе при оформлении ипотеки).
В расписке ставят подписи обе стороны (после проверке указанной в документе информации). Лучший вариант, если при совершении сделки будет присутствовать два человека, которые при необходимости подтвердят факт передачи средств. Деньги отдаются сразу после получения расписки. Получатель обязан убедиться, что ему передали оговоренную сумму. Пересчет производится в присутствии свидетелей.
Задаток, аванс или что-то еще
Первая трудность
Задаток принято вносить по
предварительному договору. Причины, по которым составляется предварительный договор, самые разные: риелтор отработал схему, которая никогда не давала сбоев, документы на квартиру не подготовлены и т.д.. По ст. 429 ГК РФ, предварительный договор подтверждает желание сторон заключить сделку на условиях, которые определены в этом договоре. Имущественные (денежные) обязательства при этом не возникают. Кроме этого, задаток обеспечивает лишь договоры, которые вступили в действие.
Напрашивается вывод, что задаток все три функции не выполняет и перестает быть таковым. Поэтому, если появились сомнения относительно уплаченной суммы, суд посчитает эту сумму в качестве аванса, не применяя положения о задатке, а, значит, получить задаток в двойном размере, который предусмотрен законом, не удастся
Отличается ли задаток от аванса при покупке квартиры и чем ─ на эти нюансы стоит обращать внимание. Ведь у аванса ─ только платежная роль, и если сделка сорвалась, он возвращается покупателю полностью, в таком случае продавец лишается компенсации, если покупатель передумает, он и сам деньгами не рискует, если придется сделку отменить
Следует помнить, если в рамках предварительного договора соглашение о задатке не будет действительно, а, значит, отказ от сделки не разрешает продавцу присваивать себе полученный аванс. Эти деньги возвращаются покупателю, иначе такое действие классифицируется как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).
Вторая трудность
Задаток при покупке квартиры вносят по агентскому договору. Перед началом работы с клиентом риелтор предлагает подписать агентский договор, по которому определяются его комиссионные. При этом, самые настойчивые умудряются взять с неопытных клиентов задаток за квартиру, которую еще надо найти. Размер задатка здесь будет фиксированной суммой или рассчитывается на основании данных о предпочтительном варианте недвижимости. Надо учитывать, что то, что в этом случае объявлено задатком, на самом деле им не является. Эту сумму даже авансом не назовешь, так как деньги предназначены посреднику, а не продавцу или уполномоченному лицу. По сути, эту сумму можно считать обогащением и требовать ее возврата через суд в свою пользу (согласно гл. 60 ГК РФ).
С такими риелторами лучше дела не иметь и агентские договоры с ними не заключать. В рамках агентского договора соглашение о задатке целесообразно, когда он вносится в счет оплаты услуг риелтора.
Трудность третья
Продавец получает задаток, не оформляя его письменно. Подобное небрежное отношение к деньгам еще встречается, когда в деловых отношениях доверяют всего лишь честному слову
Важно помнить: соглашение о задатке надо оформлять письменно и по всем правилам, независимо от суммы задатка (ст.380п.2 ГК РФ). Если это условие не соблюдается, клиент может ссылаться в суде на свидетельские показания (ст
162 ГК РФ). В крайнем случае, сделку можно попытаться признать незаконной и недействительной (ст.168 ГК РФ). Итак, деньги передаются при наличии оформленных документов, содержание которых отражает истинную картину сделки.
Трудность четвертая
Судебная
При рассмотрении дел в суде задаток нередко признают авансом, так как к определению природы обязательств относятся весьма осторожно. Ключевой аргумент в суде ─ расписки, платежные и другие документы, подтверждающие факт передачи денег
Если задаток указан только в договоре, а в расписке упоминания об этом нет, суд признает деньги авансом..
Сложность пятая
Если обязательства выполнены не полностью, покупатель не может требовать возврата суммы задатка в двойном размере. К сожалению, сложилась судебная практика, когда положение о задатке не применяют из-за нарушения выполнения обязательств. Например, покупатель не может вселиться в квартиру, потому что там проживает бывший хозяин или посторонние лица. Сроки освобождения жилплощади, указанные в договоре, нарушаются и отбивают всякое желание продолжать сделку. Но в суде выясняется, что часть обязательств продавец выполнил (например, снялся с регистрационного учета).
Составление договора задатка при покупке квартиры
Законодательство не дает ограничений по форме составления договора задатка, однако необходимо учитывать, что юридическая сила документа признается только, если положения, описанные в нем, не противоречат законодательству.
Во исключение возможных проблем, рекомендуется подготовить готовый типовой бланк, который скачивают на специализированных интернет-ресурсах, и заполнить его по образцу, но обязательно обратиться к юристу для проверки.
Скачайте
Образец Предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке (20,5 KiB, 351 hits)
Предварительный договор купли-продажи квартиры (21,0 KiB, 303 hits)
С точки зрения законодательства, к порядку составления документа предъявляют требования, указанные в общем гражданском законодательстве (ст. 380-381 ГК). Форма заключения – письменный документ, подписанный обеими сторонами.
Основные пункты
Структура договора должна учитывать обязательное соблюдение определенных требований к содержанию:
- Информация о сторонах: их паспортные данные, полностью ФИО, адрес регистрации. Если сторона представлена несколькими лицами, лучше указать всех вовлеченных в процесс граждан.
- Сведения об отчуждаемой собственности с основными параметрами квартиры, ее адресом, особыми характеристиками.
- Договорная цена объекта и сумма переданного задатка. Суммы указывают в виде цифрового значения и прописью.
- Сроки оформления задатка и допустимые способы расчетов (наличными из рук в руки, либо безналичным банковским перечислением). При переводе денег на банковский счет продавца, указывают его реквизиты.
- Возникшие обязательства выражены в том, что продавец обязывается освободить жилье, снять с регистрации в нем всех жильцов, подготовить бумаги для сделки. Для покупателя обязательства, прежде всего, выражаются во внесении задатка и готовности к дате сделки передать нужную сумму для полного расчета за приобретаемый объект.
- Важным пунктом является определение ответственности за срыв купли-продажи (потеря задатка покупателем, либо возврат двойной суммы продавцом).
- Допускается указание иных существенных условий, которые, по мнению сторон, важны для дальнейшего заключения основного договора (вопросы по оплате ЖКХ, решение вопроса с оставшейся мебелью и т.д.)
- Крайняя дата оформления перехода права на собственность от текущего владельца к новому (срок подписания основного документа и регистрации в Росреестре).
Особенности вопроса привлечения к ответственности
Когда договор расторгается, ответственность возникает в отношении виновной в срыве сделки стороны.
Если покупатель отказался от сделки, последствия заключаются в том, что задаток остается у продавца в качестве возмещения.
Более сложен вопрос, если отказ произошел по вине собственника недвижимости. Согласно условий договора задатка, он обязан возместить потери покупателю и вернуть выданную ранее сумму. Таким образом возвращается двойной задаток. Однако, зачастую, получить от виновного лица средства по доброй воле невозможно. Приходится обращаться в суд, что влечет дополнительную потерю времени и издержки для покупателя.
Разрешение споров, можно ли расторгнуть соглашение, когда сделка срывается в силу форс-мажорных обстоятельств, независимо от воли и намерений сторон, происходит по договоренности.
Что нужно сделать до передачи задатка, чтобы обезопасить себя
Проверить документы на жилье. Когда заключаете соглашение о задатке при покупке квартиры, попросите продавца предоставить все документы на недвижимость. Если каких-то документов не хватает — например, нет выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, сделку лучше отложить. Иначе сбор документов может затянуться надолго.
Получить согласие супруга продавца. Если у продавца есть супруг или супруга, обязательно получите нотариально заверенное разрешение на продажу. Иначе при разводе супруг продавца сможет предъявить свои права на недвижимость в течение трех лет после сделки, и суд встанет на его сторону.
Проверить, есть ли обременение. Если жилье находится под обременением, от покупки лучше отказаться. Попросите продавца сначала снять обременение, а потом передавайте деньги.
Проверить, уплачены ли коммунальные платежи. Если нет — попросите продавца сначала оплатить долг, а потом передайте ему деньги. Если купите недвижимость с долгами, придется их оплатить самому, а это — дополнительные расходы. Лучше лично посмотреть квитанции: долги по коммунальным платежам не влияют на переход права собственности в Росреестре, поэтому вас не предупредят о задолженности.
Проверить, прописан ли кто-то в квартире. Если да — укажите в соглашении обязательство продавца выписать всех проживающих людей. Иначе они будут иметь право проживания в квартире даже после того, как вы ее купите, и вы не сможете выгнать жильцов. Особенно это относится к несовершеннолетним прописанным гражданам.
Риски сторон
Для сведения рисков к минимуму при операциях с недвижимым имуществом, документацию по сделкам необходимо оформлять письменно. В противном случае сделка будет признана вне закона, юридически недействительной, и суд вряд ли удовлетворит иск при возникновении спорной ситуации.
Смысл задатка сводится к обеспечению исполнения двусторонних обязанностей. Поэтому, чтобы не оказаться у разбитого корыта надо обезопасить себя. Для этого составляются и подписываются три типа документов: расписка, соглашение и предварительный вариант договора купли-продажи.
О важных моментах в договоре купли продажи читайте в статье — Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя
Предварительный договор задатка без расписки имеет место быть, но все же лучше собрать полный пакет бумаг. Часто недобросовестные покупатели отказываются подтвердить факт того, что получили деньги () . Документ обязан содержать полные достоверные данные сторон, обстоятельства сделки, данные недвижимого объекта, подписи с расшифровкой и дату заключения сделки.
В судебной практике существует много примеров, когда задаток признавался авансовым платежом, что очень невыгодно для покупателя. Чтобы так не вышло, надо соблюдать нормы и принципы ГК РФ при заключении письменного договора (). При обращении в суд именно договор будет играть ключевую роль для надзорного органа.
Если письменного подтверждения договоренностей не будет, суд может посчитать соглашение о внесении денег ничем иным как авансом. Поэтому при не выполнение частично или в полной мере подрядчиком условий договора вернуть сумму в двойном размере не удастся. Переквалификация договора, в котором происходит признание задатка авансом, совсем невыгодна покупателю, зато на руку продавцу.
Переквалифицировать договор аванса при ипотеке в договор задатка затруднительно, т.к. нет достаточной доказательной базы. Суду придется определить, по чьей вине сорвалась сделка, выявить обстоятельства, препятствовавшие подписанию официальных бумаг. Если найдутся весомые аргументы, то аванс после вынесения решения по делу будет считаться задатком.
На этот счет имеется и противоположная позиция. Надзорный орган посчитал переведенную сумму частью заключенного устного договора, где деньги выполняли только платежную функцию. В пользу аванса доказательств не найдено. Значит это – задаток, который не возмещается покупателю в случае неправильно оформленной документации.
Поэтому утверждение, что задаток лучше аванса, не всегда имеет место быть. Во избежание недоразумений при оформлении ипотеки с внесением предоплаты необходимо учитывать все тонкости процесса, оценивать каждый случай в отдельности. Фиксация всех моментов (сумм, штраф, сроков) на бумаге оградит стороны от долгих правовых тяжб в поисках виновных.
И, напоследок, желательно не экономить в столь щепетильном деле. Выгоднее обратиться за квалифицированной помощью в нотариальные, юридические фирмы. Специалисты агентств возьмут все правовые заботы на себя: подскажут, что лучше внести аванс за квартиру при ипотеке или задаток в данном конкретном случае, объяснят, на каких условиях не возвращается аванс или задаток.
Оцените автора
Специалист по ипотеке Мария Юрьевна Сохань
Оформление задатка при покупке недвижимости в ипотеку
При заключении предварительного договора важно отметить, что жилье приобретается на условиях ипотечного кредитования. Дело в том, что кредитные организации могут рассматривать задаток, как часть первоначального взноса, который обязателен при выбранной программе кредитования
Если данный факт зафиксирован в договоре, то покупатель сможет вернуть данные денежные средства.
Законодательные акты не подразумевают под собой фактический возврат суммы задатка в случае отказа банка в ипотечном кредитовании. В данном случае, для того чтобы обезопасить вносимые денежные средства, покупатель должен настоять на добавлении данного пункта в договор. В противном случае, ему не удастся вернуть свои деньги.
Предварительный договор купли-продажи или дополнительное соглашение в обязательном порядке должны содержать такие данные:
Информация о сторонах сделки. В договоре детально отражается информация обо всех собственниках реализуемого имущества, о покупателе и о других лицах, которые заинтересованы в данной купле-продаже (если предусмотрены созаемщики). Указывается ФИО, данные документов, удостоверяющих личность, а также информация о регистрации субъектов.
Информация о приобретаемой квартире. В договор включается подробная информация, характеризующая реализуемую недвижимость: адрес, площадь, кадастровый номер, полная стоимость, номер выписки из ЕГРН.
Дата и место заключения договора. Эта информация позволит зафиксировать момент заключения сделки.
Сумма вносимого задатка. Данные о задатке прописываются цифрами, а также прописью
При этом важно отметить, что данная сумма уплачивается как часть общей стоимости реализуемого имущества.
Порядок взаиморасчетов. Здесь указывается, когда будут передаваться денежные средства
Помимо этого, стоит уточнить, в каком виде будет производиться расчет — наличном или безналичном. Если это безналичный расчет, то в договоре необходимо прописать реквизиты счета продавца, на который будет зачислен задаток.
Дата заключения основного договора купли-продажи. Важно обозначить именно конкретную дату подписания основного договора. Такой термин как «в течение месяца» может добавить ненужных проблем вокруг заключения сделки.
Права и обязанности сторон. В данном пункте наиболее важно отметить, что продавец обязан передать реализуемое имущество в надлежащем состоянии, а покупатель принять его и оплатить по стоимости, указанной в договоре.
Обстоятельства непреодолимой силы. В предварительном соглашении необходимо отразить форс-мажорные обстоятельства, при возникновении которых стороны могут нарушить свои обязательства. Также необходимо указать порядок действий при наступлении таких ситуаций.
Дата вступления в силу подписываемого соглашения. Как правило, договор вступает в силу с момента его подписания сторонами. Однако, бывают и другие обстоятельства. Поэтому это необходимо отразить в договоре.
Подписи сторон. Каждый участник договора обязан собственноручно подписать юридический документ.
Данное соглашение не нуждается в нотариальном заверении. Количество экземпляров равняется числу участников договора. Если стороны захотят указать в договоре дополнительные условия или обязательства, они могут сделать это по своему усмотрению, предварительно договорившись об этом.
Как правильно оформить задаток?
Гражданским Кодексом установлено, что соглашение о задатке должно оформляться в письменном виде и содержать все обязательные пункты. Деньги передаются продавцу только после подписания договора о частичной предоплате обеими сторонами. Чтобы впоследствии избежать лишних споров и судебных разбирательств каждой из сторон необходимо знать:
- правила заполнения договора задатка;
- назначение расписки о получении денег и нюансы ее оформления.
Договор задатка
Договор задатка на квартиру заключается в двух экземплярах, на каждом из которых обязательно должны присутствовать подписи обеих сторон. Кроме того, форма письменного соглашения должна содержать следующие обязательные пункты:
- Именные данные всех собственников жилья.
- ФИО обеих сторон соглашения, их паспортные и регистрационные данные.
- Полная стоимость квартиры.
- Размер задатка в цифровой и прописной форме.
- Полные технические характеристики жилой площади и адрес ее местонахождения.
- Ответственность каждой стороны в отношении дальнейших действий с задатком. Будут ли денежные средства возвращены, и при каких условиях.
В унифицированной форме договора предусматривается отдельный пункт прочих важных условий для участников соглашения. В нем можно указать, например, кто будет оплачивать коммунальные платежи до момента покупки жилья, возможность сохранения телефонной линии или оставления покупателю ряда мебели или техники.
Письменное соглашение о задатке не требует нотариального заверения.
Но, при возникновении вопросов о грамотности оформления формы договора лучше обратиться за помощью к квалифицированным юристам, сделать это вы можете на нашем сайте.
Расписка о получении денег
После подписания письменного соглашения и передачи задаточных средств покупателю, последний должен предоставить другой стороне расписку о получении денег. Действительность документа, подтверждающего передачу задатка, напрямую зависит от его грамотного оформления.
Основные моменты, которые нужно учесть при заполнении расписки о получении денег:
- Полностью заполняется рукой продавца недвижимости. Если средства получает третье лицо по нотариально заверенной доверенности, то расписка пишется им. Напечатанный документ является действительным только при утверждении его отметкой нотариуса.
- Пишется в присутствии лица, получившего денежные средства.
- Должна отражать следующие сведения:
- полные ФИО;
- паспортные и регистрационные данные, включая дату рождения и пол;
- размер полученной денежной суммы цифрами и прописью;
- при наличии свидетелей, фиксируются их полные именные, паспортные и регистрационные сведения;
- ссылка на подписанное письменное соглашение о задатке;
- краткое описание объекта продажи (квартиры) и права собственности на него.
- Форму лучше заполнять на стандартном белом листе шариковой ручкой в условиях, позволяющих не искажать почерк.
- Подпись лица, получившего задаток должна соответствовать его паспортной подписи.
Как составить договор о намерениях купли-продажи недвижимости?
Оформление задатка при покупке квартиры — гарантия того, что сделка купли-продажи недвижимого объекта действительно осуществится. Внесение задатка фиксируется в соответствующем документе, который называется распиской.
В данной статье мы ответим на следующий перечень вопросов: что такое расписка и для чего необходимо её составлять? как правильно оформить расписку при покупке квартиры? кк выглядит готовый образец?
Что такое?
Расписка на задаток при покупке квартиры является документальным подтверждением передачи аванса в счет будущей покупки объекта недвижимости. Задаток за квартиру обычно передается при свидетелях, а после документируется и заверяется обоими сторонами сделки.
При составлении расписки и передачи задатка следует руководствоваться статьями 380 и 381 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Основные функции расписки на задаток за квартиру при покупке заключаются в следующем:
- Внесение задатка дает покупателю гарантию, что сделка состоится;
- Ускоряет процесс покупки недвижимого объекта, поскольку в расписке при внесении задатка обычно прописывается срок, в течение которого покупатель передаст продавцу оставшуюся часть стоимость квартиры;
- Облегчает финансовую нагрузку на покупателя, поскольку сумма задатка по Закону составляет десять процентов от стоимости недвижимого объекта.
О том, как правильно составить прописку на внесение задатка при покупке квартиры, читайте в следующем разделе.
Как оформить?
В процессе оформления прописки на задаток при покупке квартиры следует придерживаться следующей последовательности:
- Сначала стороны сделки (при помощи агентов по недвижимости, юридических специалистов) оформляют договор купли-продажи на квартиру, согласно которому покупателю будет передано право собственности на неё по истечении определенного промежутка времени;
- После этого покупатель и продавец оговаривают сроки внесения задатка, который подтвердит серьезность намерений покупателя. Назначается дата и место передачи полной суммы аванса;
На передачи денежной суммы в обязательном порядке должны присутствовать свидетели, который будут представлять незаинтересованные стороны сделки.
При передачи задатка сторонами оформляется расписка о внесении денежных средств в счет покупки квартиры. В документе указывается точная сумма задатка, а также реквизиты сторон, дата и место составления, личные росписи участников;
Важные нюансы составления документа
В процессе оформления расписки важно учитывать следующие особенности:
- Прежде чем начать заниматься оформлением договора купли-продажи на квартиру, следует проверить подлинность правоустанавливающих документов продавца. Сделать это лучше всего с квалифицированным юридическим специалистом;
- Просить продавца о предоставлении справки из домоуправления о составе семьи. Она покажет, сколько собственников (полноправных и долевых) имеет квартира, а также сколько человек в ней прописано;
- Изучить технические документы квартиры. Сравнить с планировкой, которую имеет помещение на момент покупки. В случае выявления перепланировки, удостовериться, что она законна и осуществлена с соглашения ТСЖ;
- Изучить справку, полученную в Едином государственном реестре прав;
Что касается момента передачи задатка, то здесь нелишним будет учитывать следующие нюансы:
- Документ расписки составляется исключительно в присутствии обоих сторон сделки;
- Сам задаток передается в присутствии свидетелей;
- После составления документа, его необходимо несколько раз изучить на предмет ошибок, после чего передать на ознакомлением продавцу, покупателю, свидетелям и другим собственникам (при наличии);
- Документ подписывается не только основными сторонами сделки (продавцом и покупателем), но и свидетелями, и третьими сторонами;
О том, как выглядит образец расписки на задаток при покупке квартиры, читайте в следующем разделе.
Образец документа
В готовом виде документ на передачу денежных средств при приобретении квартиры выглядит следующим образом:
- В самом верху документа проставляется его название, а именно «Расписка»;
- После прописывается дата и место составления расписки;
- Реквизиты сторон сделки (фамилия, имя, отчество, паспортные данные);
- В основной части документа указывается, какой задаток передается от покупателя продавцу (денежные средства или какое-то имущество). Если передаются деньги, необходимо прописать точную его сумму, если какие-то вещи в качестве аванса, то их описание и стоимость, которую могут подтвердить конкретные документы;
- Описание квартиры: точный метраж, адрес, количество комнат и проч.;
- Подпись сторон;
(2 votes, average: 4,00
