Как один собственник может выкупить остальные доли у совладельцев
Собственник доли может выкупить остальные части при достижении обоюдных договоренностей или же принудительно при определенных обстоятельствах. Если же доля одного из совладельцев имеет значительный размер, то остальные части могут быть признаны незначительными в ходе судебного делопроизводства и быть выкуплены по решению суда.
Выкуп долей возможен при соблюдении трех обязательных условий:
- незначительные доли у собственников;
- доля не может быть выделена в натуре;
- собственник не имеет интереса в использовании данного имущества.
Решение по таким вопросам, как принудительная доля выкупа чаще всего рассматривается в судебном порядке.
Как избежать рисков при покупке квартиры у двух собственников
Приобретение жилья на вторичном рынке может обернуться для будущего владельца недвижимости значительными потерями. Это связано с тем, что жилая площадь может находиться в общей собственности, которая бывает двух видов:
совместная собственность – принадлежит более, чем одному человеку без распределения долей. Чаще всего возникает при покупке жилья супругами в период нахождения в официальном браке;
долевая собственность – характеризуется наличие долей на право собственности имуществом, полученным в результате наследования, приватизации на всех членов семьи или соседей по коммунальной квартире, покупке квартиры с вложением денег двумя и более совладельцами.
Это важно знать: Правила и условия получения ипотеки на покупку квартиры
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)
При покупке квартиры у двух собственников предполагается обязательное наличие согласия обоих владельцев жилья на отчуждение их имущества. Сложность проведения сделки по купле-продаже общей собственности состоит еще и в том, что выделение доли не предполагает натурального предоставления какого-либо количества квадратных метров. Исключение составляют коммунальные квартиры, где доля владельца на право собственности соответствует имущественной.
Если между сособственниками недвижимости нет договоренности о продаже всей квартиры, то покупателю придется отказаться от сделки. Никаких законных способов купить жилое помещение, находящейся в общей собственности, при отсутствии согласия всех владельцев – нет.
Когда один из собственников квартиры категорически против продажи квартиры, то второй совладелец может пройти процедуру выделения своей доли, и после этого распорядиться ею по своему усмотрению – продать, подарить либо обменять. Это касается тех случаев, когда жилье находится в совместной собственности. Если же статус квартиры – общая долевая собственность, то каждый сособственник имеет право на распоряжение принадлежащей ему частью имущества.
Единственное ограничение при этом – преимущественное право сособственников на первоочередную покупку «соседской» доли. За месяц до предполагаемой сделки владелец части недвижимости обязан в письменном виде предупредить остальных жильцов квартиры о своем намерении продать долю. В уведомлении обязательно указывается цена и все условия продажи.
Если совладелец доли в квартире проживает по другому адресу, то придется отправить ему заказное письмо или телеграмму с уведомлением о продаже. Сложнее обстоит дело, когда место нахождения одного из сособственников неизвестно, и он не появляется в поле зрения жильцов квартиры продолжительное время. Тогда придется пройти судебную процедуру о признании такого совладельца безвестно отсутствующим.
Другие способы продать долю
Помимо стандартных способов продажи персональной доли, которые регламентируются законом, существует ряд иных возможностей постараться обойти моменты с преимущественным правом другого владельца.
К ним относятся:
- Вместо составления договора по продаже имущественной части оформить договор дарения. В этом случае соглашение другого хозяина не требуется, так как сделка будет проходить на безвозмездной основе.
- Заключение договора займа, передать покупателю собственную часть жилья в качестве просрочки суммы.
- В основном договоре можно указать сумму на долю сильно завышенную, что повлечет отказ от такой покупки другими владельцами.
Общая стоимость всего жилья при продаже может быть значительно выше, чем сбыт по отдельным долям владельцами. Но насильно заставить продать квартиру всех владельцев нельзя, каждый имеет право отказаться от предстоящей сделки и не продавать свою выделенную часть.
Но юридическая практика предусматривает ситуацию, когда площадь имущественной доли хозяина небольшая. В этом случае другие владельцы могут обратиться в суд с требованием принудительной продажи этой части с последующей выплатой денежных средств хозяину небольшой доли.
ШАГ 3 Поиск покупателя: как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности быстро
От того, как много потенциальных покупателей получат информацию о продаже долевой квартиры, будет зависеть, как быстро осуществиться сделка. Выставить свое предложение на рынок недвижимости можно разными способами:
- Выложить информацию о продаже в сети интернет. Огромное количество сайтов с объявлениями позволяют уведомить о продаже не только жителей конкретного населенного пункта, но и буквально всех жителей Российской Федерации.
- Разместить объявление в местных газетах и журналах. Полосы о купле-продаже недвижимости пользуются высоким спросом у населения, поэтому стоит воспользоваться этой услугой, несмотря на то, что она чаще всего платная.
- Оповестить о продаже близкий круг своего общения. Среди коллег, друзей и знакомых обязательно найдется тот, кого заинтересует предложение о продаже квартиры или 1/2 доли.
- Заключить договор с риэлтерским агентством. Продавец предоставляет агенту исключительное право на подбор покупателя. Собственник сам не занимается более продажей и не может заключать договора с иными риэлторами.
Нюансы процедуры
Долевая собственность – это разделение жилплощади на несколько частей, которое совершается вследствие ряда обстоятельств. Распространенные факторы:
- при разделе жилой недвижимости оба супруга отвели часть жилья себе по отдельности;
- родственники могут наследовать квартиру или другую жилплощадь на официальных основаниях по законному праву наследования;
- если в квартире прописано два или более человек и в последующем она была приватизирована.
Однако при процедуре продажи жилья возможно оформить два типа отношения между совладельцами. Такая собственность может быть:
- долевой;
- совместной.
Клиент, приобретая такую квартиру, должен понимать некоторую специфику, а также риски, которые могут возникнуть при покупке жилья
Стоит обратить внимание, что приобретение жилья осуществляется на основании правоустанавливающих бумаг. Владельцы должны предоставить их заранее
Продажа
При решении приобрести недвижимость ее покупатель всегда имеет определенные риски, связанные с потенциальной сделкой. Идеальным вариантом является покупка чистой, ничем не отягощенной квартиры, но, к сожалению, на практике такие случаи встречаются редко, а операция с недвижимостью имеет определенные нюансы.
Казалось бы, вы нашли для себя подходящую квартиру с приемлемой ценой и готовы уже подписать договор с собственником, но узнаете, что он не один, а два. Не спешите отказываться от покупки, ведь эта проблема решаема, главное – знать ее «подводные камни».
Важной особенностью, которой отличается договор с двумя собственниками, есть получение согласия от второго владельца на продажу недвижимого имущества. Стоит знать, что если он ответит отказом, то данная сделка будет юридически недействительной и вы не сможете приобрести жилплощадь
Поэтому специалисты рекомендуют наладить контакт со всеми совладельцами квартиры во избежание недоразумений.
Чтобы при покупке квартиры не оказаться в неприятной ситуации с двумя ее владельцами (хотя в свидетельстве может значится один) необходимо всегда тщательно изучать документы перед заключением сделки на факт наличия достоверного числа владельцев. Ведь, когда у недвижимого имущества несколько владельцев, то могут возникнуть некоторые нюансы при его покупке.
Зачастую квартира может находится в общей собственности двумя, а то несколькими совладельцами по причине:
приватизации;
- вступлении в наследство;
- покупки квартиры супругами;
- приобретение жилого помещения двумя людьми.
Общее владение квартирой классифицируется на совместную и долевую собственность. Второй вариант, наиболее предпочтительный при покупке, так как меньше может возникнуть разногласий у дольщиков.
Если же вы квартиру покупаете в совместном владении, как правило, у семейной пары, то согласие второго супруга обязательно (в письменной форме и заверенное нотариусом). Если покупка недвижимости осуществилась без ведома и одобрения «второй половины», то «пострадавший» супруг имеет подать иск в суд на возврат своей собственности, что далеко не выгодно покупателю – потеря времени и денег.
Однако, супруг не сможет претендовать на собственность, если этот пункт прописан в брачном договоре или квартира ко второму супругу перешла по договору дарения или по наследству. В этом случае никаких претензий к сделке продажи квартиры быть не должно. Но, не стоит забывать, что совладельцем квартиры может быть не только супруг. Особенно, остро поднимается этот вопрос, когда вторым собственником является несовершеннолетний ребенок и его права защищают органы опеки, ведь согласия на продажу его родителей или опекунов будет недостаточно.
Тарифы за нотариальное удостоверение сделки
Если заверение ДКПК у нотариуса обязательно, то сторонам понадобится уплатить за процедуру 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20000 рублей. Этот тариф указывается в п. 5 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ. Дополнительно оплачивается техническая работа нотариата (подготовка текста договора, его вычитка на отсутствие формальных и содержательных ошибок и т.д.). Техническая работа нотариата обойдется сторонам в 2000-10000 рублей.
Пример. В большинстве случаев оформление одного общего договора – более выгодный вариант. Представьте, что 2 сособственника вместе продают квартирой стоимостью в 4,4 млн. рублей. При этом доли сособственников абсолютно равны. Госпошлина за удостоверение одного ДКПК обойдется сторонам в 20000 рублей (фактически госпошлина должна была бы равняться 22000 рублей, однако закон устанавливает иное предельное значение). За техническую работу нотариус запрашивает 4000 рублей. Итого – 24000 рублей.
Если собственники решат составить 2 обособленных договора, то госпошлина будет уже другой. За исходное значение будет браться не стоимость всей квартиры, а стоимость половины доли (2,2 млн. * 0,5% : 100%). За нотариальное удостоверение 1 договора понадобится заплатить 11000 рублей. Дополнительно оплачивается техническая работа нотариата – 4000 рублей. Итого – 15000 рублей за 1 договор и 30000 рублей за 2 договора.
Если заверение ДКПК у нотариуса необязательно по закону, то нотариальные тарифы оказываются следующими (п. 1 ч. 1 ст. 22.1 НК РФ):
Для посторонних лиц (Продавца и Покупателя) | |
При цене сделки до 1 млн. рублей. | 3000 рублей + 0,4% от суммы договора. |
При цене сделки от 1 млн. до 10 млн. рублей | 7000 рублей + 0,2% от суммы договора. |
При цене сделки свыше 10 млн. рублей | 25 000 рублей + 0,1% от суммы договора (максимально возможная госпошлина – 100 000 рублей). |
Для близких родственников (Продавца и Покупателя, которые приходятся друг другу супругами, родителем и ребенком, бабушкой и внуком, дедушкой и внуком) | |
При цене сделки до 10 млн. рублей. | 3000 рублей + 0,2% от суммы договора. |
При цене сделки свыше 10 млн. рублей. | 23 000 рублей + 0,1% от суммы договора (максимально возможная госпошлина – 50 000 рублей). |
Как проходит продажа квартиры, если два владельца
Продать часть недвижимости может любое физическое или юридическое лицо. Размер выделенной доли при этом роли не играет. Реализовать свою часть можно:
- совладельцу;
- иному физлицу или компании.
Продавец вправе отдать принадлежащие ему квадратные метры в квартире кредиторам.
По решению суда, когда речь идет о непогашенных займах, реализация имущества с торгов проводится без согласия хозяина и дольщиков.
При продаже недвижимости с двумя собственниками, сначала получают согласие второй стороны. Законом предусмотрен порядок получения письменного отказа или согласия на покупку продаваемой доли, в силу преимущественного права.
Схема реализации жилплощади:
- Заключение ДКП, с указанием:
- сведений о продавцах;
- размеров продаваемых долей;
- описания реализуемого объекта;
- стоимости.
- Посещение нотариуса и заверение ДКП.
- Составление передаточного акта с подписями всех участников процесса.
- Регистрация ДКП и оформление прав на нового владельца с уплатой госпошлины и налогов.
Какие документы нужны
Для регистрации в Росреестре:
- паспорта участников;
- документы, подтверждающие право собственности на продаваемую квартиру (свидетельство);
- заявление от продавца по установленной форме;
- заявление от совладельца на внесение изменений права собственности, если доли распределены поровну;
- судебное решение, либо соглашение о выделении части жилого помещения;
- разрешение органов опеки, если второй собственник – несовершеннолетний;
- доверенность, если в роли покупатели или продавца выступает доверенное лицо;
- ДКП.
Реализовать долевую недвижимость без ЕГРН выписки по действующим правилам российского законодательства не получится – предоставление справки является обязательным условием для проведения сделки.
В ЕГРН справке содержится актуальная информация о собственниках и их правах на квартиру. Для заключения ДКП на жилую площадь:
- не наложен арест;
- нет обременения;
- отсутствует запрет на реализацию.
Нотариус обязан проверить вместе с продавцом и покупателем достоверность представленной документации и полноту информации об объекте. После тщательной проверки удостоверить соглашение купли-продажи.
Скачать: Бланк ДКП с долевым владением.doc
Скачать: Бланк ДКП с совместным владением.doc
Как проходит подписание и регистрация
Оформление продажи долевой или совместной собственности по новым правилам проводится в присутствии нотариуса, удостоверяющего сделку.
В {banner_year} году невозможно пройти регистрацию отчуждения доли без нотариального заверения. Правило введено для недопущения ущемления прав отдельных групп собственников, к которым относятся:
- дети, не достигшие совершеннолетия;
- недееспособные граждане.
Оплату услуг нотариуса берут на себя продавцы, разделяя всю сумму соразмерно долям. В случае совместной собственности расходы делятся поровну.
Примерные расходы:
- 0,3% от реализуемой доли по кадастровой оценке + 3000 р. за работу;
- заверение ДКП – 5000 р.;
- госпошлина – 2000 р.
В зависимости от региона стоимость услуг может измениться (кроме госпошлины).
Заключив ДКП, права собственника переходят к новому владельцу. Последний этап – регистрация сделки в Росреестре и внесение записи о новом собственнике.
После внесения данных в базу оформляется выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права на квартиру к покупателю.
Получить документ собственника можно:
- на следующий день при электронной регистрации;
- на четвертый день, если бумаги оформлены и удостоверены нотариусом;
- на шестой день, если документация сдана лично продавцами или покупателем.
Что такое доля в недвижимости?
Доля – это установленная официально часть в праве собственности, выделенная гражданам, владеющим одним объектом недвижимости. Устанавливается на основании правоустанавливающего документа или соглашением при разделе квартиры между родственниками.
Фактическая доля имеет установленную, официально разделённую собственниками территорию. Здесь должен предусматриваться отдельный вход, на основании разрешения, полученного в отделе градостроительства и архитектуры. А после реконструкции такие видоизменения в квартире должны быть узаконены и внесены в технический поэтажный план (БТИ).
Более популярны идеальные доли, при которых собственность выделяется только юридически – на основании документации. А пользование помещением происходит совместно, по установленному между сторонами регламенту. Такой тип собственности правильнее назвать не доля в квартире, а доля в праве собственности, так как он не выделяет в натуре специальную территорию в помещении в виде комнаты или части комнаты, которая могла бы быть закреплена за владельцем официально.
Разделение права на проживание в той или иной части комнаты происходит:
- добровольно по устной договорённости;
- письменным соглашением;
- через суд.
Справка! Нормы пользования при владении идеальной долей определяются как установленный порядок пользования жилым помещением на основании п.1 статьи 246 и статьи 249 ГК РФ.
Оформление сделки
Оформление сделки по отчуждению квартиры с собственниками регламентируется Гражданским кодексом страны (статьи №551 и №558). В статьях указано, что данная сделка подкрепляется письменным договором купли-продажи, который не обязательно заверять у нотариуса, но при этом важна регистрация в государственном реестре. Сам процесс оформления сделки проходит в 5 простых этапов:
Сбор и подготовка необходимых документов
Чтобы облегчить и ускорить процесс продажи квартиры, важно проверить все документы на юридическую чистоту пока не появится покупатель.
Получение разрешение на сделку от других собственников. При этом все соглашения должны быть заверены нотариусом в обязательном порядке, будь то это разрешение от супруга, органов опеки или совершеннолетних детей.
Составление письменного договора купли-продажи
Нужно учитывать, что в законе нет правил четкого образца для составления договора. Покупатель и продавец могут согласовывать и вносить пункты в сделку на добровольной основе.
Регистрация договора в Росреестре, где необходимо оплатить госпошлину в размере 350 рублей.
Получение документов о перерегистрации прав собственности на нового владельца.
Необходимые документы
Сделка купли-продажи подлежит обязательной регистрации в Росреестре, поэтому продавец обязан заранее подготовить необходимый пакет документов, проверить их на правомерность и отсутствие ошибок, а затем предъявлять их покупателю. В перечень документов входят:
документы, удостоверяющие личность каждого собственника, они же являются заявителями. Такими документами могут выступать паспорта и свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
правоустанавливающие документы на квартиру, а именно договор купли-продажи, дарения, право на наследство;
свидетельство о госрегистрации прав;
выписка из ЕГРП;
кадастровый и технический паспорт на квартиру, а также выписка из БТИ;
нотариально заверенное разрешение от собственников на отчуждение комнаты;
разрешение на сделку от органов опеки;
выписка лицевого счета, которая подтверждает отсутствие задолженности по коммунальным счетам;
выписка из психоневрологического диспансера, подтверждающая адекватность и дееспособность продавца
Важно помнить, что такая справка действует один день.
Образец договора купли-продажи квартиры с несколькими собственниками
Данный образец поможет правильно составить договор, даже если квартирой обладают несколько полноправных граждан. При этом нужно учитывать, что тип письменной сделки будет меняться в зависимости от вида собственности. Если договор составляется на собственников, которые входят в долевое участие, то обязательно нужно указывать данные всех собственников, начиная от номеров и серий паспортов, заканчивая местом рождением и пропиской.
Что еще должно входить в договор:
Информация о покупателе
Если квартиру покупают несколько лиц, деля недвижимость на доли, то важно указывать также всех лиц, участвующих в сделке и их личные данные.
Информация об участия в долевой собственности. Например, подойдет серийный номер договора, который зарегистрирован ранее в Росреестре и подтверждает, что все указанные собственники являются полноправными владельцами в соответствии с договором.
Стоимость квартиры или всех долей.
Предмет договора, а именно либо купля-продажа квартиры с общей собственностью, либо сделка с долевой недвижимостью.
Оплата
Здесь важно указать метод перевода денег. Возможно, покупатель готов совершить передачу денег под расписку, или, наоборот, через банковский перевод.
Споры и конфликты. Чтобы гарантировать правомерность сделки, в данном пункте указывается, что все документы, предоставленные продавцом, проверены, не сфальсифицированы.
Ответственности сторон. Например, в случае выявления нарушений со стороны покупателя или продавца, можно обращаться в судебные инстанции для расторжения сделки. Такой пункт нужен, когда квартира продается с мебелью, которая входит в стоимость и указана в договоре, но по факту, когда новые жильцы въезжают в квартиру, обнаруживают данное имущество испорченным, либо вовсе отсутствующим.
Типовая сделка, где участвуют несколько собственников, не должна вызывать у вас страха. Все потому, что договор купли-продажи такого характера ничем не отличается от привычной сделки отчуждения жилья, где есть только один собственник. Главное в данном вопросе – это быть готовым к непредвиденным ситуациям, самостоятельно изучить юридический вопрос и досконально проверять все документы на чистоту.
В чем особенность сделок купли-продажи доли в квартире
По Гражданскому кодексу имуществом в долевой собственности можно распоряжаться только по соглашению участников. По ст.250 Гражданского кодекса участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли. А продавец доли должен уведомить остальных участников о намерении ее продать постороннему лицу с указанием цены и прочих существенных условий продажи. И только в случае если другой собственник доли откажется от преимущественного права и не приобретет ее в течение месяца, долю можно продать посторонним лицам.
Если человек умер, соответственно, он не может заявить о своем преимущественном праве и отказаться от него.
Гипотетически сособственники могут не знать о том, что владелец другой доли умер и направить ему уведомление о продаже почтой. А когда сроки для заявления о своем преимущественном праве истекут, то смогут приступить к продаже.
Но сделки купли-продажи долей подлежат обязательному нотариальному заверению. Поэтому если нотариус узнает об уведомлении человека, которого нет в живых, это приведет к срыву сделки и отказу нотариуса в ее заверении.
Как продать долю квартиры, если совладелец против
На основании изложенного выше, приходим к следующим выводам:
- Если квартира находится в долевой собственности, а один из сособственников со своей долей расставаться не хочет, то нужно предложить, в первую очередь, ему выкупить части недвижимости, принадлежащие другим собственникам.
Если он от этого откажется, то можно продавать доли третьим лицам.
- Если недвижимость находится в долевой собственности, то необходимо ставить вопрос о выделении в ней долей. Далее, алгоритм такой же, какой указан в п. 1.
Все эти процедуры займут определенное время, но, в итоге, можно будет добиться результата.
С чего начать?
Первое, что необходимо сделать – найти покупателя на стороне. Проблема в том, что доли в квартирах приобретают неохотно.
Сомнительное удовольствие делить недвижимость с посторонним человеком – дольщиком, который отказывается от отчуждения своей части квартиры.
Но, практика показывает, что если постараться, это реально.
Где оформляют сделку?
ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что .
Нотариус выступает гарантом законности и соблюдения интересов сторон, третьих лиц.
Таким образом, оформить нужные документы самостоятельно – в простой письменной форме, у юриста – не получится.
Вернее, сделать это можно, но когда наступит время регистрировать право собственности на долю, возникнут проблемы: в Росреестре откажутся совершать регистрационные действия.
Какие документы необходимы?
Первое, что нужно подготовить – сообщение сособственникам о желании продать долю.
В нем указывают следующую информацию:
- Сведения о заявителе.
- Данные адресата.
- Информацию о желании одного из дольщиков (заявителя) продать свою долю в праве на недвижимость.
- Данные квартиры – как минимум, нужно прописать адрес.
- Стоимость, за которую заявитель планирует продать долю.
Сособственник не может продать свою часть недвижимости третьим лицам дешевле, чем было предложено другим сособственникам.
Документ направляется остальным дольщикам.На принятие решения у них есть 1 месяц.
Если ответа от этих людей не последовало, то данный факт фиксируется нотариусом.
После этого, можно заключать сделку с третьими лицами.
Кроме того, понадобятся:
- Правоустанавливающие документы на долю квартиры.
- Согласие супруги на отчуждение, если недвижимость приобреталась в браке.
- Справка о составе лиц, зарегистрированных в жилье.
Сроки оформления
Учитывая то, что закон обязывает направлять дольщикам сообщение об их возможности реализовать преимущественное право покупки, срок оформления сделки будет составлять, в среднем, более месяца.
Ожидание ответа от сособственников – до месяца.
Оформление документов – несколько дней – зависит от расторопности нотариуса.
Регистрация перехода права – неделя, в среднем.
Стоимость оформления
Многое зависит от региона совершения сделки и стоимости имущества.
В среднем: от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей.
Стоимость складывается из:
- Нотариального тарифа.
- Стоимости услуг правового характера, оказываемых нотариусом.
- Стоимости услуг технического характера.
- Размера госпошлины за регистрацию перехода прав.
Когда могут отказать?
Варианты:
- Собственникам не направлено уведомление о продаже.
- Нет согласия супруга на отчуждение.
- Владелец доли – несовершеннолетний, сделка не санкционирована органами опеки.
- Договор не удостоверен нотариусом.
- Сторона сделки является недееспособной или ограниченной в осуществлении купли-продажи.
Взаиморасчеты
Стороны могут рассчитаться по договору как наличными средствами, так и безналичными – через банк.
Активно применяется аккредитив и банковская ячейка.
Что касается оплаты услуг нотариуса, то стороны сами определяют, кто будет передавать деньги данному должностному лицу.
Госпошлину за регистрацию всегда платит покупатель.
